Wechseln Käufer nach Mieterhöhungen ins Wohneigentum?
Wohneigentum in Dubai – aktuell
Immobilienexperten zufolge veranlassen die steigenden Mietkosten viele Einwohner Dubais dazu, zum ersten Mal eine Immobilie im Emirat zu erwerben. Einer der Hauptgründe für diesen Trend ist, dass die Hypothekenzinsen inzwischen mit den monatlichen Mietkosten für ein Haus in Dubai vergleichbar oder häufig sogar günstiger als diese sind. Ein weiterer Grund für den Wunsch nach einem eigenen Haus sei die Unannehmlichkeit, die Miete jedes Jahr neu aushandeln zu müssen, so die Erstkäufer gegenüber The National.
Die Bauträger verlängern die Zahlungsfristen. Seit der sukzessiven Erhöhung der lokalen Hypothekenzinsen um 0,75 Prozentpunkte sind die hypothekarisch gesicherten Verkäufe zurückgegangen. Und da auch die Immobilienwerte drastisch gestiegen sind, bedeutet dies, dass Endverbraucher den Kauf eines Hauses oder einer Luxusvilla in Dubai für zu teuer halten.
Übertragung eines Mietvertrags
Das Gesetz über die Zuständigkeiten besagt, dass nach der Übertragung der Immobilie auf den Mieter die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag auf den neuen Eigentümer der Immobilie übergehen. Zur Veranschaulichung bedeutet dies, dass, wenn Sie als Mieter in eine Mietwohnung einziehen, die Wohnung nun Ihnen gehört und der Mietvertrag sofort auf den neuen Eigentümer übergeht.
Dazu besteht eigentlich keine Notwendigkeit, es sei denn, der neue Eigentümer möchte nach dem Kauf der Immobilie einen neuen Mietvertrag mit Ihnen abschließen. Ein solches Thema könnte z. B. besprochen werden, wenn der neue Eigentümer die Bedingungen des Mietvertrags für Sie ändern möchte, z. B. durch eine Erhöhung der Miete. Der neue Eigentümer Ihrer Wohnung muss die Situation lediglich akzeptieren oder das Mietverhältnis beenden, wenn Sie keinen neuen Vertrag unterzeichnen wollen. Die übliche Kündigungsfrist für einen unbefristeten Mietvertrag beträgt drei Monate. Ein befristeter Mietvertrag kann dagegen oft nur aus wichtigem Grund gekündigt werden, zum Beispiel wenn der Mieter drei Monate lang die Miete nicht bezahlt hat.
Befristete Mietverträge, die bei einem Wechsel des Vermieters beendet werden
Beim Wechsel des Eigentümers einer Immobilie gibt es eine Ausnahme von der üblichen Regel, dass ein befristeter Mietvertrag nur aus wichtigem Grund gekündigt werden kann. Innerhalb von drei Monaten nach dem Erwerb der Immobilie kann der Käufer das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Selbst wenn der neue Eigentümer der Immobilie dem Mieter beispielsweise mitteilt, dass er den Mietvertrag am Tag nach dem Kauf der Wohnung beenden möchte, läuft der Vertrag noch drei Monate weiter.
Die Höchstdauer des Mietvertrags kann dann fast sechs Monate betragen, je nachdem, wie lange der neue Eigentümer seine Absicht, den Mietvertrag zu kündigen, vorher mitteilt. Teilt der neue Eigentümer dem Vermieter seine Absicht mit, den Mietvertrag einen Tag vor Ablauf der Dreimonatsfrist zu kündigen, läuft der Vertrag ebenfalls drei Monate weiter. Der neue Eigentümer der Immobilie verliert die Möglichkeit, den Vertrag auf dieser Grundlage zu kündigen, und muss erneut einen triftigen Grund angeben, wenn mehr als drei Monate nach dem Eigentümerwechsel der Immobilie vergangen sind.
Mieter in Dubai ziehen in Wohnungen ein, da die Hypothekenzinsen trotz steigender Mieten stabil bleiben
Im vergangenen Jahr sind die Mieten in den wichtigsten Gemeinden Dubais um etwa 20 % gestiegen, während die Zahl der registrierten haus & haus-Käufer im gleichen Zeitraum einen historischen Höchststand erreicht hat. Zwischen diesen beiden Entwicklungen besteht zweifellos ein Zusammenhang.
Die monatlichen Hypothekenzahlungen sind jetzt entweder gleich hoch oder häufig niedriger als beim Kauf, was für einen großen Prozentsatz der Bewohner der Auslöser dafür ist, zwischen Miete und Kauf abzuwägen. Ein weiterer Aspekt ist die Tatsache, dass immer mehr Menschen ihre erste eigene Wohnung kaufen. Nachdem sie eine Zeit lang in den VAE gelebt haben, wollen viele Menschen sesshaft werden.
Die Jahresmiete für eine Villa mit drei Schlafzimmern in Sidra, Dubai Hills, liegt zwischen 280.000 und 300.000 Dh. Die Hypothekenzahlungen für die Häuser mit einem Wert von 4,85 Millionen Dh dürften jedoch weniger als 250.000 Dh betragen.
Dubai Hills, Arabian Ranches und Emirates Living sind einige der prestigeträchtigsten Gegenden, in denen Erstkäufer am meisten am Kauf von Luxusvillen zum Verkauf in Dubai interessiert sind.
Steigende Zinssätze
Der Immobilienmarkt in Dubai und den Vereinigten Arabischen Emiraten erlebte dank der jüngsten Zinserhöhungen den besten Sommer seit mehr als zehn Jahren, was auch das Verkaufstempo anhielt. Die Bauunternehmen sind sich jedoch bewusst, dass sie weiterhin eine Rolle spielen müssen, und neu ausgelieferte Häuser sind ein wesentlicher Bestandteil ihrer Strategie.
Die jüngsten Immobilienangebote lassen eindeutige Trends erkennen. Die Bauträger legen den Schwerpunkt auf längere Zahlungspläne und niedrigere Anzahlungen, sei es in JVC oder MBR City. Endverbraucher entscheiden sich eher für neue/fertige Häuser oder Luxusvillen, die in Dubai zum Verkauf stehen, als für Immobilien, die nicht geplant sind. Die Suche nach einer Alternative zur Miete hat für sie derzeit oberste Priorität. Fertighäuser sind dafür sehr nützlich.
Hat Dubai eine Chance, den Anstieg der Mieten zu bremsen?
Nach den vorliegenden Daten, einschließlich der Statistiken aus dem Sommer, gibt es keine Anzeichen für eine stadtweite Verlangsamung. Vielmehr ist an mehreren Orten, die in den vorangegangenen 12 Monaten ein Wachstum von 10-15 % verzeichnet hatten, jetzt ein schnelleres Wachstum zu beobachten.
Einem Immobilienmakler zufolge „gibt es eindeutige Anzeichen dafür, dass sich der Mietanstieg vom Zentrum, das aus Dubai Marina, Downtown Dubai und Business Bay besteht, auf weitere Orte in der Stadt ausweitet“. Selbst in einigen der älteren Gebäude sind in den Abschnitten, die nicht im Eigentum stehen, spürbare Mietsteigerungen zu verzeichnen.
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